CONSEJOS para afectados en un programa de urbanización.

Los siguientes consejos han sido extraidos de la Asociación Valenciana
en Defensa de los Derechos Humanos Medioambientales y en contra de los Abusos
Urbanísticos, están basados en su experiencia en la lucha contra
abusos urbanísticos, si lo deseas puedes visitar su página web
en www.abusos-no.org

CONSEJOS para afectados en un programa de urbanización.

1. Crear una Asociación de vecinos y regístrala oficialmente.
   No importa el numero de afiliados, con solo dos se puede crear una Asociación
   de vecinos.
2. Asociarse como Asociación de Vecinos a la ASOCIACION VALENCIANA EN
   DEFENSA DE LOS DERECHOS HUMANOS, MEDIOAMBIENTALES Y CONTRA LOS ABUSOS URBANISTICOS
   (ABUSOS URBANISTICOS ¡NO!), esto dará una mayor fuerza a cualquiera
   de sus actuaciones, y se ayudaran, ayudándonos en nuestra lucha para
   modificar esa Ley en cuyo nombre nos están avasallando y privando de
   nuestros derechos, especialmente el de la propiedad.
3. Contratar un Abogado especializado en URBANISMO y no relacionado con empresas
   constructoras ó urbanizadoras.
4. Comprobar que los caminos, entradores y accesos de la zona no figuran en
   el Inventario de caminos del Ayuntamiento de la misma, y si no lo están,
   escriturarlos a nombre de los propietarios que en su día los cedieron.
   En caso contrario a la hora de urbanizar se los apropiaría urbanizador
   ó el propio Ayuntamiento, y a todos los metros de superficie de una
   zona a urbanizar les corresponden la misma proporción de metros finales
   de solar construible.
5. Tener levantado topográficamente el plano de la zona a urbanizar
   y de cada una de las propiedades, con superficies exactas, comprobando las
   que figuren en sus escrituras y en la Base de Datos del Catastro, para proceder
   a corrección si es diferente.
6. Comprobar y poner al día toda la documentación de sus propiedades,
   escrituras, permisos de obras, etc.
7. Crear si las condiciones lo aconsejan una AGRUPACION DE INTERES URBANISTICO
   , con más del 50% de la superficie de la zona a urbanizar. Esta Agrupación
   entre sus facultades tiene la de poder presentar su propio Proyecto de Urbanización
   en todo momento , antes de que lo presente un promotor ó incluso después
   como alternativa a la presentada por él mismo, y en todo caso es un
   instrumento de negociación con el urbanizador, ya que según
   la L.R.A.U. los propietarios organizados en una Agrupación de Interés
   Urbanístico tiene derecho preferente de adjudicación.
8. Acordar en los estatutos de la Agrupación de Interés Urbanístico
   ó en los acuerdos que se tomen, que cuando un propietario no pueda
   pagar los costes de la urbanización en metálico, la propia A.I.U.
   tendrá derecho preferente de compra del terreno necesario para atender
   al pago de dichos costes, ya que siempre podrá mejorar la oferta del
   promotor. De esta forma el posible beneficio que una vez urbanizados puedan
   producir estos terrenos corresponde a la A.I.U.
   y por tanto al mismo propietario original como miembro de la misma.
   Si esta cláusula se aprueba y se hace pública, tendrá
   un efecto disuasor en los promotores urbanizadores, ya que el máximo
   interés de estos estriba en obtener terrenos a bajo precio, y finalmente
   se conseguiría con esta medida que los promotores no pudiesen alcanzar
   más del 50 % del terreno resaltante, con lo que no podrían manipular
   la reparcelación cuando se realizara.
9. Cuando un promotor ó Agente urbanizador presente un proyecto sobre
   la zona que les afecta, investiguen inmediatamente la situación del
   mismo respecto a sus obligaciones fiscales ó con la Seguridad Social,
   en las oficinas de recaudación, ya que un impago en estas obligaciones
   le invalidaría para poder
   actuar como Agente Urbanizador. Infórmense de su capital, socios y
   estatutos en el Registro Mercantil, así como de los últimos
   balances presentados también en el mismo Registro. Con esta información
   sabrán si tiene entidad suficiente para asumir el proyecto de urbanización,
   ó en su caso cuestionar lo ante el Ayuntamiento con la información
   obtenida. Recuerden una cosa esta información, obténgala en
   cualquier caso , y no dejen de hacerlo porque el nombre del promotor sea muy
   conocido, se llevarían muchas sorpresas.
10. Si la urbanización es inevitable y tiene que pagar la parte que les
    corresponda proporcionalmente de los costes de la misma, seria interesante
    que negociasen en conjunto ó individualmente como prefieran, la concesión
    de créditos de disponibilidad para atender derramas de la urbanización
    solamente, condicionando a una venta una vez urbanizado del solar resultante
    de su propiedad la amortización de los mismos. Este consejo es para
    los casos en que el propietario tenga interés en vender.
11. Si está de acuerdo con la urbanización, pidan siempre un presupuesto
    alternativo, es su derecho según la Ley, y con él en la mano
    presionar al Ayuntamiento para que obligue al promotor a ajustar el suyo.
12. En los casos que un propietario no puede atender los costes de la urbanización
    en metálico, y el agente urbanizador pretenda valorar su terreno para
    resarcirse de los mismos, no lo acepte de ninguna manera, y obligue a que
    esa compensación de costes de urbanización por terrenos sea
    vía expropiación, porque con ello queda manifiesto su desacuerdo,
    y si en un futuro se consiguen compensaciones como consecuencia de recursos,
    contenciosos ó acuerdos puntuales, tendrán derecho a los mismos,
    que de otra forma los perderían.

Enrique Climent Laguarda

Estos consejos están basados en años de experiencia y
solo pretenden tener un carácter informativo.